1. 不動産投資信託（REIT）の設立理念と導管性要件

米国型の不動産投資信託（Real Estate Investment Trust, REIT）は、多数の投資家から集めた資金をオフィスビル、物流施設、住宅、データセンターなどの収益不動産に投じ、そこから得られる賃料収入や売却益を配当として還元する投資法人です。米国の税制では、REIT資格を維持するために通常、課税所得の90%以上を分配する必要があります。制度や税務上の扱いは国ごとに異なり、REITへの投資収益は不動産を直接保有する収益と同じではありません。

2. 会計上の利益とFFO

不動産の減価償却は会計利益を押し下げますが、それだけで建物の経済価値や必要な修繕費を示すものではありません。米国NareitのFFO定義は純利益から不動産売却損益など所定の項目を調整し、不動産の減価償却・償却を加算する非GAAP指標です。FFOは営業キャッシュフローや分配可能現金と同じではないため、資本支出、債務返済、AFFOなどと併せて読む必要があります。

3. NAVの推定と市場価格との比較

上場REITの市場価格は、保有不動産価値の推定額と異なることがあります。単純化した直接還元法では、安定化した純営業収益（NOI）を適切な還元利回りで割って不動産価値を推定し、その他の資産を加え、負債や優先請求権を差し引いてNAVを求めます。NOIと還元利回りは推定値であり、評価時点、資産構成、負債、取引費用によって結果は変わります。NAVディスカウントやプレミアムだけで割安さや買い時を確定できません。 取引頻度の低い不動産の評価額は推定値となることが多く、還元利回りや賃料収入の前提が少し変わるだけでも1口当たりNAVは変わり得ます。

仮定の計算例：安定化した年間NOIを5,000万ドル、仮定する還元利回りを5%とすると、不動産価値の推定は5,000万ドル ÷ 0.05 = 10億ドルです。他の純資産はないと単純化し、負債4億ドル、優先請求権などのシニア請求1億ドルを差し引くと、普通株主に帰属するNAVは5億ドルです。普通株5,000万株なら推定NAVは1株10ドルで、株価8ドルはこの推定値の0.8倍です。他の資産・負債、希薄化、取引費用、NOIや還元利回りの推定誤差を含める前の計算例であり、割引だけで割安とは判断できません。 出典および参考資料: