1. 金利の固定期間と返済期間は同じとは限らない

固定金利は契約した固定期間中、金利が変わらない方式です。全期間固定か、当初の一定期間後に変動へ移る方式かを確認します。金利が固定でも税・保険など別の費用まで固定とは限りません。変動金利は契約上の指標と時期に従って変わることがあります。米国CFPBの住宅ローン資料は仕組みの参考ですが、米国ARMの条件を日本や全ローンの共通規則とは扱いません。

2. 当初金利と見直し規則を一緒に読む

CFPBは米国ARMでは当初金利が固定型より低い場合が多く、その後は指標と上乗せ金利、契約上の制限に従って調整されると説明します。「変動は必ず安い」、中央銀行の利下げがすぐ自分の返済額に反映されるとは断定しません。実際の指標、反映時期、優遇終了、金利の上限・下限と返済額の計算規則を確認します。上乗せ金利が変わらないというCFPBの説明も米国ARM契約の文脈であり、全商品の上乗せ・優遇が永久に固定という意味ではありません。

確認記録は「商品名／全返済期間／固定期間終了日／初回・以後の見直し日／指標名／上乗せ・優遇条件／上限・下限／手数料／金利と返済額の見直しの違い」です。不明欄は金融機関への質問として残します。

3. 同じ条件で数字を比較する

以下は実際の商品や予測ではなく、架空の元利均等返済計算です。元金3,000万円、30年360回の月払い、月利は年利÷12、手数料・保険・税なし、延滞・追加返済なしとします。年4.0%が続く場合は月約143,225円、年3.3%では約131,387円で、当初差は約11,838円です。

変動型の年3.3%が最初の60回は変わらず、61回目から年5.5%になると仮定します。60回返済後の残高は約26,815,688円です。残り300回に新金利を適用して元利均等返済を再計算すると月約164,672円で、直前より約33,285円、固定例より約21,447円多くなります。元金3,000万円と360回をそのまま年5.5%で計算する約170,337円は、その金利で最初から借りる比較であり、5年後の見直し額ではありません。

計算式は月返済額 = 残高 × 月利 ÷ [1 − (1 + 月利)^(−残り回数)]です。実際の契約は上限、適用日、返済額の据置や計算方法で異なることがあります。同じ残高・残存期間で金融機関に見直し後の返済額を確認します。

4. 金利予測より二つの家計収支を比べる

当初返済額と契約上金利が上がった場合の返済額を、現在の収入で支払えるか比較します。共通の負担率ではなく、必須支出と不定期支出を含む自分の記録を使います。見直し前に必ず売却・借換えできると想定しません。CFPBは不動産価値や経済状況の変化で難しくなる場合があると説明します。

保有期間が短いだけで変動型を選ぶ、金利サイクル予測だけで固定型を決めるという結論にはなりません。返済期間、繰上返済・借換え費用、優遇終了、実際の契約上限も必要です。本稿は個人への借入選択の助言ではありません。

出典