1. 부동산투자회사(리츠)의 설립 취지와 법적 과세 요건

미국의 REIT(Real Estate Investment Trust)는 투자자 자금을 모아 오피스, 물류센터, 주거시설, 데이터센터 등 수익형 상업용 부동산에 투자하고 그 임대 수익과 매각 차익을 주주에게 분배하는 기구입니다. 미국 세법상 REIT 자격에는 일반적으로 과세소득의 90% 이상을 분배하는 요건이 포함되며, 세무상 취급은 국가별로 다릅니다. REIT 투자수익은 직접 부동산 보유 수익과 동일하지 않습니다.

2. 회계상 순이익과 FFO의 차이

부동산 감가상각은 회계상 순이익을 낮추지만, 건물의 경제적 가치와 유지보수 필요성을 감가상각비 하나로 정확히 나타내지는 못합니다. 미국 Nareit의 FFO 정의는 순이익에서 부동산 매각손익 등 특정 항목을 조정하고 부동산 감가상각·상각을 더하는 비GAAP 지표입니다. FFO는 영업현금흐름이나 분배가능 현금과 같지 않으며, 수선·자본지출과 부채상환을 반영하는 AFFO 등 보완 지표와 함께 해석해야 합니다.

3. 순자산가치(NAV) 추정과 시장가격의 차이

상장 REIT의 시장가격은 추정 부동산 가치와 다를 수 있습니다. 한 가지 단순한 직접환원법은 안정화된 순영업소득(NOI)을 적절한 환원율로 나누어 부동산 가치를 추정한 뒤, 기타 자산을 더하고 부채와 우선청구권을 차감해 NAV를 계산합니다. NOI와 환원율은 추정치이며 평가 시점·자산 구성·부채·거래비용에 따라 결과가 달라집니다. NAV 대비 할인·프리미엄만으로 저평가나 매수 시점을 확정할 수 없습니다. 부동산 평가액은 거래가 드문 자산의 추정치인 경우가 많아, 환원율이나 임대수익 가정이 조금만 바뀌어도 주당 NAV가 달라질 수 있습니다.

가상 계산: 연간 안정화 NOI가 $50M이고 가정한 환원율이 5%라면 부동산 가치는 $50M ÷ 0.05 = $1,000M입니다. 여기에 기타 순자산이 없다고 단순화하고 부채 $400M, 우선청구권 $100M을 빼면 보통주 귀속 NAV는 $500M입니다. 보통주 50M주라면 추정 NAV는 주당 $10이고, 주가가 $8이면 이 가정 아래 NAV의 0.8배입니다. 다른 자산·부채, 희석, 거래비용, NOI와 환원율 추정 오차를 넣기 전의 설명용 계산이며 할인만으로 저평가를 뜻하지 않습니다. 출처 및 참고 자료: