1. 일정한 것은 원금·이자 합계인지 확인한다

CFPB의 모기지 상환 안내는 일반적인 고정금리 원리금 상환 대출에서 원금·이자 합계는 일정하지만 내부 배분은 달라진다고 설명합니다. 이자는 잔액을 줄이지 않으며 원금 상환분이 대출 잔액을 줄입니다. 세금·보험 등의 금액까지 포함한 통장 출금액 전체가 항상 고정되는 것은 아닙니다. 변동금리나 별도 계약 조건도 구분해야 합니다.

2. 명세서 배분을 계산하는 가상의 두 달

원금 잔액 120,000, 연 명목금리 6%, 월 이율을 0.06 ÷ 12 = 0.005로 정한 가상 계약을 봅니다. 월 원금·이자 납입액을 1,000으로 가정하면 첫 달 이자는 120,000 × 0.005 = 600, 원금은 400, 납입 후 잔액은 119,600입니다. 다음 달 이자는 598, 원금은 402, 잔액은 119,198입니다. 단위는 같은 가상 통화이고 세금·보험·수수료·연체·일할 계산은 제외했습니다. 1,000은 예시 납입액이며 특정 만기에서 산출한 견적이 아닙니다.

3. 다른 방식과 비교할 때 맞출 조건

원금균등은 일정한 원금에 남은 잔액의 이자를 더하므로, 동일 원금·금리·기간과 정상 납입이라는 비교에서는 원금이 더 빨리 줄어 이자가 줄 수 있습니다. 그러나 금리·수수료·만기가 다른 실제 상품의 최저 총비용을 보장하지 않습니다. 이자만 내는 기간에는 원금이 줄지 않아 이후 원금 상환 부담이 남습니다. 이를 자동으로 복리라고 설명하거나, 모든 상품이 만기에 전액 일시상환한다고 가정하지 마세요. 계약별 원금 상환 시작과 만기 잔액을 확인합니다.

4. 조기상환 비용과 규정의 대상

CFPB의 수수료 안내는 모든 모기지에 중도상환수수료가 있는 것은 아니며, 전액 또는 큰 금액의 조기상환과 소액 추가 원금 상환의 조건을 확인하도록 합니다. 수수료 없는 유사 견적도 요청해 비교할 수 있습니다. 미국 12 CFR 1026.32는 해당 고비용 모기지의 제한을 다루며, (d)(6)은 그 대상 대출의 중도상환수수료를 금지합니다. 이 적용 범위를 모든 국가·모기지의 공통 규칙으로 확대하지 않습니다.

5. 상환 요청 전에 남길 기록

‘기준일·잔액 / 고정·변동금리와 적용 기간 / 원금·이자·세금·보험·수수료 분리 / 추가 상환액과 처리 방식 / 수수료 조항·종료일 / 해당 날짜의 상환 견적과 유효기간’을 모으세요. 가상의 ‘추가 2,000 납입 검토, 원금 충당 여부와 수수료 서면 확인 대기’는 비용 0이나 상환 완료가 아닙니다. 원금 추가 납입이 월 납입액 재산정인지 기간 단축인지도 계약·취급기관에 확인합니다. 이 계산은 개인에게 조기상환을 권하는 판단이 아닙니다.